政府調控力度不減 樓市“以價換量”大勢所趨

      傳統旺季“金九銀十”卻給開發商帶來更加悲觀的預期。

　　一方面，來自政府高層的聲音不斷表明，政策對于樓市調控還將繼續深入，銀根在下半年將繼續收緊。另一方面，房企最近發布的中報顯示，開發商正在面臨著存量加大、資金鏈趨緊的境況。業內人士認為，隨著9月北京市入市項目數量的加大，市場競爭壓力愈加突出，房企采取降價換取交易量的可能性也將加大。

　　高層表態

　　政策調控將繼續深化

　　8月13日，國務院副總理李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時強調，要繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給。

　　8月21日，李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會上，再度強調，各地要繼續落實好國務院關于房地產調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果，促進房地產市場長期穩定健康發展。

　　短短幾天內，中央高層接連就房地產調控表態，表明了中央政府繼續貫徹落實國務院10號文件的決心。這令漫長觀望中的各方獲得了調控政策將持續的確切信號，也讓此前不斷傳出政策將松動的可能性成為了泡影。

　　全國工商聯房地產商會理事陳保存向記者表示，高層的不斷表態，再加上此前國土部公布的囤地黑名單，表明了政府高層打壓房價的決心。

　　與中央堅持調控表態相對應，華遠地產老總任志強一改力挺高房價的強硬態度，兩次公開勸告開發商降價銷售。任志強直言，勸降是為了避免政府再出臺“核武器”。

　　距李克強第二次表態的3天之后，國家發改委財政金融司司長徐林就明確表態，我國計劃實施一系列稅收體制改革，包括優化增值稅和營業稅稅收制度，擴大增值稅征收范圍；統籌企業稅費負擔，實施資源稅改革；推進房產稅改革；繼續實施個人所得稅改革。

　　“可見各部委正在領會政府高層的意圖，這次發改委的公開表態只是第一步，估計其他部委也將做出相應的動作。”中易安房地產擔保有限公司北京分公司營業部總經理宛玉敏向記者表示。在她看來，目前房價還沒有出現實質性的降價，在北京四環內的房價個別甚至出現了不降反升的局面。如果開發商還沒有實質性的降價動作，政府后面還可以在期房預收款、打擊囤地、房地產稅、銀行信貸方面出臺更加嚴格的政策。這也許就是任志強所謂的“核武器”。

      市場形勢

　　庫存量升高房企資金壓力大

　　在高層表態繼續深化房地產調控的同時是市場形勢的不斷惡化。

　　一方面是負債節節攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存。上市房企的半年報揭示出，雖然開發商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時間的推移，銷售低迷，資金的回籠不暢，還要還息還債，企業資金壓力會越來越大，而年度銷售目標又如懸梁之錐，時時刺激著開發商的神經。不管最終是主動還是被動降價，開發商現在需要的可能僅僅是時間。

　　根據聚源數據統計，2010年半年報，86家上市公司帶息債務/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個百分點和7個百分點。并且，統計數據顯示，今年上半年，86家上市公司的資產負債率為65.1%，也較一季度上升了1個百分點。

　　在負債率上升的同時，是房企盈利能力的下降。已發布半年報的86家企業的銷售毛利率平均水平已經較去年底下調1個百分點，更較一季度下調了近兩個百分點。業內人士指出，新“國十條”后，顯而易見部分開發商正在讓利促銷。而隨著三四季度供應量的增長，開發商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房價下調壓力更大。

　　市場對于開發商下半年將采用降價的判斷還來源于房企銷售壓力。統計數據顯示，上半年，超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。其中，保利地產上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計劃的43%；金地集團上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標的1/4；招商地產上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標的40%。

　　市場形勢的惡化還導致了庫存量的不斷加大。國家統計局公布的數據顯示，今年6月末，全國的房地產開發企業商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長6.4%。任志強認為，如果按照這樣的形勢，今年估計將有超過2.5億平方米甚至3億平方米的庫存。

　　宛玉敏表示，房企下半年主要還將面臨著銀根收緊的壓力。今年全年的新增貸款預計在7.5萬億元，上半年已經完成了近2/3的放貸任務，因此下半年許多銀行的放貸量會非常有限，預計將把精力放在收益較高的抵押消費貸款上。

      業內預測

　　9月或將迎來降價潮

　　記者調查發現，一些品牌開發商已經開始了以降價來換取交易量的策略。7月底開盤的中糧萬科長陽半島項目，首次推出的800余套房源兩日售罄，成交均價只有1.35萬元/平方米，低于周邊在售項目3000元左右；目前在售的綠地·中央廣場項目正在出售三期，其成交均價為1.8萬元/平方米，比二期項目1.9萬元/平方米的均價下調了1000元左右。

　　大型房企的主動降價，讓其搶占了市場先機。據中原地產統計，保利、萬科、金地等十大房企在7月份的成交面積達到245萬平方米，環比上個月下降10%，比去年同期僅低5%，基本與去年的月均成交面積252萬平方米持平。

　　市場人士認為，由于目前的調控正處于風口浪尖上，大房企的主動降價行為將造成跟風現象，隨著9月份北京入市量的加大，“以價換量”的策略將被更多企業采用。

　　“對于那些錯過了新政前三四月份銷售期的項目，如果再不把項目拿出來賣，那他們只能等到明年春天再擇機入市了。今年的業績就算完了。”21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，由于此前大量待開新盤紛紛延期入市，其中有相當一部分項目預計會在今年九十月份集中入市。屆時，為了拉升業績、回籠資金，降價在所難免。“所以今年許多開發商都把寶押在了‘金九銀十’。”

　　高和投資董事長蘇鑫也表示，近期在與多位開發商的交流中發現，開發商對未來預期悲觀的情緒都較為凝重。