廣東省城規(guī)院李宇嘉：房地產(chǎn)回穩(wěn)，政策力度還會加大

       12月11日至12日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議明確部署了2025年經(jīng)濟工作的總體方向：高質量完成“十四五”規(guī)劃的目標任務，為“十五五”規(guī)劃的良好開局奠定堅實基礎。

　　會議提出，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度。穩(wěn)妥處置地方中小金融機構風險。央地協(xié)同合力打擊非法金融活動。

　　防風險一直是近年來房地產(chǎn)管理的重中之重，已連續(xù)3年成為中央經(jīng)濟工作會議的焦點，此次會議也不例外。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，防風險是當前的首要任務。樓市和股市作為中國資產(chǎn)的兩大典型代表，“穩(wěn)定樓市股市”放在一起表述，意在穩(wěn)定價格、穩(wěn)定量。“如果風險無法得到有效控制，止跌實現(xiàn)不了，不僅會導致房地產(chǎn)行業(yè)的問題蔓延至金融和上下游產(chǎn)業(yè)，還會削弱居民的預期，降低財產(chǎn)收益，對就業(yè)造成沖擊，進而影響內需和消費的信心與能力。”

　　盡管會議再次提及了止跌回穩(wěn)的目標，但從11月份百城新房交易數(shù)據(jù)以及近期熱點城市新房交易周度數(shù)據(jù)的下降來看，當前房地產(chǎn)市場的基礎仍然不夠穩(wěn)固，止跌回穩(wěn)的態(tài)勢還需要進一步夯實。

　　李宇嘉認為，此次會議提出的“持續(xù)用力推動”表述新穎且富有深意。這意味著下一步將繼續(xù)貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”的邏輯，形成政策疊加和釋放效應。同時，“用力”二字也預示著未來不僅會有新政策出臺，而且政策力度還將進一步加大。從會議內容來看，無論是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場還是擴大內需，都不再單純依賴財政或貨幣資金的投入，而是強調要打好政策“組合拳”。

　　對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式以及下一步的政策重點，李宇嘉提出了以下四個方面的建議：

　　一是積極的財政政策致力于降低城鎮(zhèn)化與住房消費成本。在更加積極的財政政策推動下，特別國債將重點支持國家重大戰(zhàn)略實施和重點領域安全能力建設，其中包括“以人為本”的城鎮(zhèn)化所需的基礎設施和公共服務設施投資。此外，政策工具箱的創(chuàng)新也將促進消費，未來可能增加對生育、養(yǎng)育、教育等方面的補貼，為房地產(chǎn)消費市場注入新的活力。

　　二是專項債對接存量盤活，實現(xiàn)庫存去化。在更加積極的財政政策下，專項債發(fā)行力度加大，支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等。

　　三是寬松的貨幣政策。不僅通過降準降息（降低LPR和存量房貸利率）來降低住房消費成本，還將與積極的財政政策緊密配合，實現(xiàn)貨幣的精準投放。這將支持房地產(chǎn)消費基礎設施的建設，如老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級以及教育醫(yī)療均等化投入，從而間接促進住房消費市場的繁榮。

　　四是推進城中村改造貨幣化安置。目前，鄭州、廣州等熱點城市已率先實施房票安置政策，預計隨著專項債和專項借款發(fā)行規(guī)模的擴大，房票安置將在2025年大規(guī)模落地。隨著庫存去化加速和房地產(chǎn)銷售增加，止跌回穩(wěn)的趨勢將形成，為城中村改造提供有力支持，使之前因資金平衡問題而難以推進的改造項目變得可行。

　　“城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點，也是未來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的新抓手。”李宇嘉認為，新一輪城中村改造計劃自去年提出以來，已經(jīng)從最初的35個大中城市擴大到了300個地級市，并計劃新增100萬套貨幣化安置名額，未來還將繼續(xù)擴大。

　　另外，在都市圈的背景下，35個大中城市作為房地產(chǎn)增量市場的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關鍵變量。這些城市城中村和危舊房數(shù)量眾多，新市民和年輕人群體龐大，他們中的許多人居住在城中村和危舊房中。因此，實施城中村和危舊房改造不僅是推進房地產(chǎn)高質量發(fā)展的新模式，也是改善新市民和年輕人居住條件的重要途徑。同時，通過貨幣化安置還可以帶動新房庫存的去化。